Logements neufs : le déclin se poursuit malgré le lancement du dispositif Jeanbrun

Le marché des logements neufs continue de s’enfoncer. Les chiffres officiels du premier semestre 2026 sont tombés : à peine 33 000 réservations par des particuliers. Un niveau stable par rapport à 2025, qui reste la pire année de la crise depuis quatre ans.

Un déclin immobilier qui s’installe durablement

Le déclin immobilier n’est plus une mauvaise passe passagère. Il devient une tendance lourde du marché. Les promoteurs accumulent les invendus, les acheteurs se font rares, et la confiance s’érode. Les données du deuxième trimestre 2026 confirment cette spirale négative.

Des chiffres en berne entre avril et juin

Deuxième trimestre 2026 : 16 112 logements réservés. C’est une baisse de 4,8 % par rapport au trimestre précédent. Les appartements en habitat collectif reculent de 4,6 %, les maisons individuelles de 7,6 %. La chute est générale.

Les promoteurs, pourtant, ont augmenté leur offre de 11,1 % au dernier trimestre. Résultat : le stock de logements invendus grimpe de 1,6 % depuis mars. Les chantiers se terminent, mais les acheteurs ne suivent pas.

Une situation presque identique à celle du premier semestre 2025. Les réservations stagnent sous la barre des 20 000 unités par trimestre, un seuil symbolique devenu un plafond de verre.

Le dispositif Jeanbrun peine à convaincre

Lancé en février 2026, le dispositif Jeanbrun devait être la bouffée d’oxygène de la construction neuve. Son objectif : créer 50 000 logements supplémentaires par an. Le nom vient de Vincent Jeanbrun, ministre du Logement. Les promoteurs l’avaient bien accueilli au départ, espérant une relance rapide.

Un mécanisme fiscal trop ciblé

Le principe est simple : imputer le déficit foncier sur le revenu global du ménage propriétaire. Seul problème : ce système profite surtout aux investisseurs les plus aisés, souvent multipropriétaires. Les cabinets de gestion de patrimoine le confirment.

Les ménages modestes, eux, n’y trouvent aucun avantage immédiat. Ils ne disposent pas d’un revenu imposable suffisant pour utiliser cette niche fiscale. D’où une efficacité très limitée sur le terrain.

Voici les principales critiques formulées par les professionnels :

• 📉 Une réduction d’impôt qui ne profite qu’aux foyers très imposés
• 🏠 Un seuil de travaux obligatoire jugé trop contraignant
• 🧾 Une complexité administrative qui décourage les petits investisseurs
• 💶 Un plafond de loyer qui réduit la rentabilité locative
• 🗺️ Une géographie éligible trop restreinte, notamment dans les zones tendues

Ce constat pousse le gouvernement à revoir sa copie. Un assouplissement est déjà sur la table, avec des mesures concrètes examinées au Parlement.

Assouplir pour relancer la machine

Le 28 mai 2026, l’Assemblée nationale a voté un texte d’assouplissement du dispositif Jeanbrun, par 85 voix contre 29. Les changements envisagés : suppression du seuil de travaux, ouverture aux maisons individuelles, assouplissement du diagnostic de performance énergétique (DPE).

Les promoteurs immobiliers poussent pour une adoption rapide. Ils rappellent que chaque mois perdu aggrave la baisse des ventes. Mais le texte doit encore passer au Sénat avant d’être promulgué.

Urbanisme et politiques publiques : le rôle des collectivités

Le dispositif fiscal ne fait pas tout. La crise du logement est aussi une crise de l’urbanisme. Les collectivités locales jouent un rôle déterminant dans la délivrance des permis de construire. Or, les délais s’allongent, les recours se multiplient, et les terrains se raréfient.

Les politiques publiques doivent donc agir sur plusieurs leviers : foncier, normes, fiscalité, aides directes. Le logement neuf a besoin d’un choc de simplification, pas seulement d’un coup de pouce fiscal.

L’incertitude freine les investisseurs

Prenons le cas d’un couple d’investisseurs à Lyon. Ils hésitent depuis six mois à acheter un appartement neuf dans le cadre du dispositif Jeanbrun. La baisse des prix ne compense pas la complexité fiscale. Ils attendent de voir si l’assouplissement sera voté

. Ce genre de situation se répète partout en France.

Le marché immobilier est suspendu à cette décision. Les notaires, les banques, les constructeurs : toute la chaîne attend. On ne construit pas des logements sans visibilité réglementaire.

Quelles perspectives pour la construction neuve ?

Pour l’instant, les signaux restent négatifs. Les taux d'intérêt demeurent élevés, les coûts de construction grimpent, et le pouvoir d’achat immobilier recule. Le dispositif Jeanbrun, même assoupli, ne suffira pas à inverser la tendance seul.

Les professionnels de la promotion immobilière demandent une vraie aide au logement pour les classes moyennes. Ils proposent notamment un prêt à taux zéro élargi, une TVA réduite sur les logements intermédiaires et un choc sur l’offre foncière.

Voici les éléments à surveiller dans les prochains mois :

• 🏛️ Le vote final du Sénat sur l’assouplissement Jeanbrun
• 📊 L’évolution des réservations au troisième trimestre 2026
• 🏗️ Les mises en chantier, qui restent à des niveaux historiquement bas
• 💼 Les décisions de la Banque centrale européenne sur les taux
• 🏘️ Les annonces des collectivités sur le foncier et l’urbanisme

Le logement neuf est dans une impasse. Chaque trimestre qui passe sans réforme majeure creuse un peu plus le déficit de constructions. La France a besoin de 400 000 nouveaux logements par an. On en construit aujourd’hui à peine la moitié.

Les prochains mois seront décisifs. Si le dispositif Jeanbrun est réellement assoupli, il pourrait enfin créer un déclic chez les investisseurs particuliers. Sinon, le déclin immobilier pourrait encore s’accentuer au cours du second semestre 2026. Les acteurs du secteur n’ont plus beaucoup de temps pour inverser la courbe.

Marine Benoit

Rédactrice en chef de GENERALI IMMOBILIER, journaliste financière depuis quinze ans après un master en gestion de patrimoine. Passionnée par la vulgarisation des sujets patrimoniaux et immobiliers pour le grand public français.